MinVivienda busca igualar el tope máximo para viviendas de interés social, que actualmente está fijado en 135 salarios mínimos en el Huila y otros departamentos, pero superior en algunas ciudades del país. El proyecto de decreto también propone que el valor de los inmuebles se determine desde el principio en pesos y no en salarios mínimos.
@cate_manchola
Luego del histórico aumento del salario mínimo legal vigente en un 23% para este año, que pasó de 1.423.500 pesos a 1.750.905 pesos, el Gobierno Nacional busca minimizar las notorias consecuencias negativas para los compradores de departamentos, ya que el precio de la vivienda social (VIS) está tan ligado a estos precios mínimos, la escala de precios inmobiliarios.
Desde hace varios días, el Ministerio de Trabajo anunció que el Gobierno emitiría un decreto sobre la desindexación del fondo de vivienda del ajuste, y ahora el Ministerio de Vivienda publicó un proyecto de decreto que busca ir en esa dirección. Esta medida no es firme y está sujeta a cambios.
Según el documento, se propusieron varios cambios.
El primero es el límite VIS. El Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026 determinó que el valor máximo de este tipo de inmuebles no puede ser superior a los 135 salarios mínimos, pero en algunas ciudades llega hasta los 150 o incluso 175 smmlv. Lo que se propone es generalizar los costos y fijarlos en 135 salarios mínimos, donde la única excepción es San Andrés.
En el Huila ya estaba en 135 salarios mínimos, por lo que aquí no habrá cambios en ese aspecto.
El Gobierno aclara que «la definición del límite máximo para las viviendas de interés social es un criterio legal de clasificación, y no equivale en sí mismo a la determinación del precio final de la vivienda, que debe ser acorde con los costes reales de construcción y las normas de protección al consumidor».
En pesos y no en salarios
El segundo cambio se refiere a la divulgación desde el inicio, al momento de la separación de bienes o de la firma de promesa de compraventa, escritura de fideicomiso u otro instrumento equivalente, del valor en pesos y no en números de salario.
Explica cómo «una parte históricamente relevante de los proyectos de vivienda social ha sido comercializada a través de precios expresados en salarios mínimos (…), transfiriendo al consumidor el riesgo derivado de aumentos anuales del salario mínimo que no necesariamente reflejan los costos reales de construcción, ya que dichos costos fueron incurridos antes de la expedición de la ley y la entrega de las viviendas».
Para el Gobierno, es «necesario establecer reglas claras, uniformes y obligatorias para la determinación del precio de la vivienda social, garantizando que esté expresado en pesos colombianos desde las etapas iniciales de la relación contractual, y evitando prácticas que generen desequilibrios injustificados en perjuicio de los consumidores».
En definitiva, «el consumidor sólo está obligado a pagar el precio que le notifique en el momento en que manifiesta su deseo de adquirir la vivienda, mediante la suscripción de contrato de separación, promesa de compraventa, escritura de fideicomiso u otros instrumentos equivalentes».
Según el proyecto de reglamento, se demuestra que «la indexación automática de los precios de la vivienda social al salario mínimo genera aumentos que no corresponden a los costes reales de producción».
Evita sorpresas
El empresario del sector de la construcción, Ricardo León Aguilera, califica de «positivo» que el Ministerio de Vivienda esté tratando de establecer reglas más claras y «proteger a las familias que quieren comprar una casa», porque «determinar el precio en pesos desde el principio ayuda a evitar sorpresas y le da tranquilidad al comprador. Esto es un avance».
Sin embargo, también cree que «es importante aclarar mejor cómo se pueden ajustar los costos cuando realmente cambian durante la operación. Si esto no está claro, puede crear problemas para proyectos formales y más trámites con entidades como la supervisión de empresas. La idea es simple: proteger al cliente, sin poner en riesgo la sostenibilidad de los proyectos que están funcionando bien».
Y reafirmó su compromiso “con la construcción de viviendas de interés social responsables, transparentes y sostenibles, para que más familias puedan cumplir el sueño de tener casa propia”, concluyó.
La voz del gremio
El sindicato de la construcción Camacol continúa la revisión técnica del proyecto de reglamento, que se encuentra en discusión pública.
La gerente de Camacol Huila, María Paula Dussán, precisó que el proyecto ratifica el límite legal de 135 SMMLV, «pero introduce un cambio relevante al exigir que el precio de la vivienda VIS se determine en pesos colombianos desde las etapas iniciales de la relación contractual y al limitar los mecanismos de indexación posteriores».
Si bien el gremio «valora las medidas encaminadas a fortalecer la transparencia y la protección del consumidor», también advierten: «La fijación anticipada de precios en pesos implica mayores riesgos para los proyectos del VIS, en la medida en que los efectos inflacionarios asociados a variables macroeconómicas, incluido el salario mínimo, tienden a materializarse gradualmente y entre costos de construcción diferidos y de largo plazo en el mediano plazo y costos reales de largo plazo. La definición temprana de precios y la evolución efectiva de los costos pueden afectar la sostenibilidad financiera del desarrollo y, en consecuencia, la viabilidad de las ofertas de vivienda social».
Los ciudadanos dudan de la aplicación del reglamento.
Según el directivo, el proyecto de reglamento prevé un régimen de transición para las empresas que hayan cerrado anteriormente, pero fija límites a los ajustes automáticos de los costes relacionados con el salario mínimo, por lo que su aplicación deberá analizarse caso por caso cuando se adopte el reglamento definitivo.
Se estima que para el año 2026 retirarán al menos 16 mil fondos provenientes de la compra de una casa.
$24 millones de diferencia
Andrés Cortés es uno de los ciudadanos que se preocupa por el valor final del inmueble, cuya entrega está prevista para este año; Este es su testimonio.
«Firmamos un compromiso de opción de compra en el año 2025, en el que la constructora nos vendió un departamento de interés social por un valor de 135 salarios mínimos, dependiendo del año de la ley. Lo que significaría que legalmente nos pueden cobrar el límite máximo. Hay que decir que en el contrato fijaron una proyección salarial en la que estimaron que el valor del departamento sería de $212 millones con un incremento del 2%; mínimo, el límite máximo sería de $24 millones, lo que afectaría las negociaciones ya concluidas. Estamos «Esperamos ver qué puede pasar por parte de la constructora, para saber si realmente cobrarán el límite máximo, mantendrán los precios que dieron en la proyección o aumentarán justamente ese límite de 3 años de retiro, porque los bancos no van a prestar más porque no tienen mayor capacidad de endeudamiento».